Олег Громовой, управляющий партнер «GENTLS», [необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки].

Правительство своим постановлением от 16.03.2020 года №215 запретило до 24.04.2020 г. в связи с карантином работу заведений общественного питания (ресторанов, кафе и т.п.), торгово-развлекательных центров, других учреждений развлекательной деятельности, фитнес-центров, учреждений культуры, торгового и бытового обслуживания населения.

30 марта 2020 г. Верховная Рада Украины приняла Закон № 540-IX, который предусматривает основания освобождения арендатора от платы за пользование имуществом в соответствии с ч. 6 ст. 762 ГК Украины с момента установления карантина и до его завершения в предусмотренном законом порядке.

Согласно этой статье арендатор освобождается от платы за все время, в течение которого арендованное помещение не могло быть использовано им в силу обстоятельств, за которые он не отвечает.

Вышеупомянутые нормативно-правовые акты создали правовые основания, позволяющие арендаторам связывать невозможность использования арендованных помещений с введением карантина. Вместе с тем, вышеупомянутые акты «автоматически» не освобождают от арендной платы. Необходимо отдельно доказывать фактические обстоятельства, которые делают невозможным использование арендатором арендованного помещения, как того требует ч. 6 ст. 762 ГК Украины, а также совершить ряд юридических действий, о которых мы напишем ниже.

Мы считаем, что при обосновании освобождения от арендной платы следует ссылаться на ч. 6 ст. 762 ГК Украины в связи с тем, что арендатор не может пользоваться арендованным помещением. Основаниями для освобождения от обязательства платить арендную плату является объективная невозможность использовать переданное в аренду помещение по целевому назначению в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. Такими обстоятельствами являются ограничения администрацией торговых центров доступа покупателей к торговым помещениям и ограничения арендатора осуществлять соответствующую торговую деятельность в связи с ограничениями, вызванными введением карантина в Украине.

Очевидно, что на сегодня отсутствует практика рассмотрения судами споров об арендной плате в связи с карантином. Вместе с тем существует судебная практика рассмотрения подобных правоотношений в контексте применения к ним ч. 6 ст. 762 ГК Украины как основания для освобождения от ответственности арендатора за невнесение арендной платы. Наши рекомендации в этой статье базируются именно на этой судебной практике, поэтому имеют практическую пользу (Постановление ВС КХС от 08.08.2019 г. по делу [необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки]) (Постановление ВС КХС от 18.12.2018 г. по делу [необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки]); (Постановление ВС КХС от 03.04.2019 г. по делу [необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки]) (Постановление ВАХС по делу № 905/569/19 от 20.02.2020 г. ); (Решение ХС Киева от 11.12.2019 г. по делу [необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки]).

Мы рекомендуем юридически корректно использовать карантин как форс-мажорное обстоятельство.

Обстоятельства, за которые арендатор не отвечает в понимании ч. 6 ст. 762 ГК Украины являются шире, чем понятие форс-мажорные обстоятельства (Постановление БП ВС от 08.05.2018 г. по делу [необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки]). Не считаются форс-мажорными обстоятельствами отсутствие у должника необходимых денежных средств (ч. 2 ст. 218 ХК Украины). Учитывая, что обязательством арендатора является уплата денежных средств, выполнению которого не препятствует режим карантина, поскольку банковская система работает, и арендаторы могут осуществлять соответствующие платежи, то ссылка на форс-мажорные обстоятельства в этом контексте является необоснованной.

Вместе с тем, сертификат ТПП о наступлении форс-мажорных обстоятельств может быть использован для подтверждения обстоятельств невозможности использования помещения по его целевому назначению на основании ч. 6 ст. 762 ГК Украины в связи с введенными ограничениями в сфере торговли.

Для того чтобы юридически правильно решить проблему арендной платы на период карантина, мы рекомендуем следующие действия:

1. Обратиться с письмом к арендодателю, в котором:

- указать договор аренды, на основании которого осуществляется аренда помещения, и указать целевое назначение аренды;

- указать на невозможность использования арендованного помещения в связи с ограничением доступа покупателей к торговым помещений и ограничением арендатора осуществлять соответствующую торговую деятельность в связи с введением карантина на территории Украины;

- обосновать освобождение от арендной платы на основании ч. 6 ст. 762 ГК Украины в связи с невозможностью использования помещения в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает;

- указать период, за который арендатор предлагает освободить его от арендной платы;

- подтвердить готовность уплаты коммунальных платежей и других эксплуатационных расходов;

- предложить арендодателю подписать договор о внесении изменений и дополнений к основному договору об освобождении от арендной платы на период невозможности использования помещения в связи с карантином, предложив соответствующий проект такого договора.

2. В случае отказа арендодателя принять предложение арендатора об освобождении от арендной платы, необходимо совершить действия по минимизации рисков взыскания арендной платы в судебном порядке и/или досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя, а именно:

- осуществить фотофиксацию ограничений доступа покупателей к торговым помещениям и ограничений арендатора осуществлять соответствующую торговую деятельность в связи с введением карантина на территории Украины (входные группы, информационные таблички и сообщения);

- составить акт об ограничении допуска покупателей и/или работников арендатора к торговым помещениям;

- издать приказ (распоряжение) предприятия о приостановлении деятельности соответствующего объекта торговли;

- обратиться в ТПП для получения сертификата о наступлении форс-мажорных обстоятельств.

Правильное юридическое оформление этих документов позволит с высокой вероятностью избежать взыскания арендной платы в суде в случае возникновения судебного спора либо досрочного расторжения договора.

При необходимости получения правовой помощи, пожалуйста, обращайтесь, будем рады помочь.