Правительство своим постановлением от 16.03.2020 года №215 запретило до 24.04.2020 г. в связи с карантином работу заведений общественного питания (ресторанов, кафе и т.п.), торгово-развлекательных центров, других учреждений развлекательной деятельности, фитнес-центров, учреждений культуры, торгового и бытового обслуживания населения.
30 марта 2020 г. Верховная Рада Украины приняла Закон № 540-IX, который предусматривает основания освобождения арендатора от платы за пользование имуществом в соответствии с ч. 6 ст. 762 ГК Украины с момента установления карантина и до его завершения в предусмотренном законом порядке.
Согласно этой статье арендатор освобождается от платы за все время, в течение которого арендованное помещение не могло быть использовано им в силу обстоятельств, за которые он не отвечает.
Вышеупомянутые нормативно-правовые акты создали правовые основания, позволяющие арендаторам связывать невозможность использования арендованных помещений с введением карантина. Вместе с тем, вышеупомянутые акты «автоматически» не освобождают от арендной платы. Необходимо отдельно доказывать фактические обстоятельства, которые делают невозможным использование арендатором арендованного помещения, как того требует ч. 6 ст. 762 ГК Украины, а также совершить ряд юридических действий, о которых мы напишем ниже.
Мы считаем, что при обосновании освобождения от арендной платы следует ссылаться на ч. 6 ст. 762 ГК Украины в связи с тем, что арендатор не может пользоваться арендованным помещением. Основаниями для освобождения от обязательства платить арендную плату является объективная невозможность использовать переданное в аренду помещение по целевому назначению в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. Такими обстоятельствами являются ограничения администрацией торговых центров доступа покупателей к торговым помещениям и ограничения арендатора осуществлять соответствующую торговую деятельность в связи с ограничениями, вызванными введением карантина в Украине.
Очевидно, что на сегодня отсутствует практика рассмотрения судами споров об арендной плате в связи с карантином. Вместе с тем существует судебная практика рассмотрения подобных правоотношений в контексте применения к ним ч. 6 ст. 762 ГК Украины как основания для освобождения от ответственности арендатора за невнесение арендной платы. Наши рекомендации в этой статье базируются именно на этой судебной практике, поэтому имеют практическую пользу (Постановление ВС КХС от 08.08.2019 г. по делу необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки) (Постановление ВС КХС от 18.12.2018 г. по делу необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки); (Постановление ВС КХС от 03.04.2019 г. по делу необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки) (Постановление ВАХС по делу № 905/569/19 от 20.02.2020 г. ); (Решение ХС Киева от 11.12.2019 г. по делу необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки).
Мы рекомендуем юридически корректно использовать карантин как форс-мажорное обстоятельство.
Обстоятельства, за которые арендатор не отвечает в понимании ч. 6 ст. 762 ГК Украины являются шире, чем понятие форс-мажорные обстоятельства (Постановление БП ВС от 08.05.2018 г. по делу необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки). Не считаются форс-мажорными обстоятельствами отсутствие у должника необходимых денежных средств (ч. 2 ст. 218 ХК Украины). Учитывая, что обязательством арендатора является уплата денежных средств, выполнению которого не препятствует режим карантина, поскольку банковская система работает, и арендаторы могут осуществлять соответствующие платежи, то ссылка на форс-мажорные обстоятельства в этом контексте является необоснованной.
Вместе с тем, сертификат ТПП о наступлении форс-мажорных обстоятельств может быть использован для подтверждения обстоятельств невозможности использования помещения по его целевому назначению на основании ч. 6 ст. 762 ГК Украины в связи с введенными ограничениями в сфере торговли.
Для того чтобы юридически правильно решить проблему арендной платы на период карантина, мы рекомендуем следующие действия:
1. Обратиться с письмом к арендодателю, в котором:
- указать договор аренды, на основании которого осуществляется аренда помещения, и указать целевое назначение аренды;
- указать на невозможность использования арендованного помещения в связи с ограничением доступа покупателей к торговым помещений и ограничением арендатора осуществлять соответствующую торговую деятельность в связи с введением карантина на территории Украины;
- обосновать освобождение от арендной платы на основании ч. 6 ст. 762 ГК Украины в связи с невозможностью использования помещения в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает;
- указать период, за который арендатор предлагает освободить его от арендной платы;
- подтвердить готовность уплаты коммунальных платежей и других эксплуатационных расходов;
- предложить арендодателю подписать договор о внесении изменений и дополнений к основному договору об освобождении от арендной платы на период невозможности использования помещения в связи с карантином, предложив соответствующий проект такого договора.
2. В случае отказа арендодателя принять предложение арендатора об освобождении от арендной платы, необходимо совершить действия по минимизации рисков взыскания арендной платы в судебном порядке и/или досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя, а именно:
- осуществить фотофиксацию ограничений доступа покупателей к торговым помещениям и ограничений арендатора осуществлять соответствующую торговую деятельность в связи с введением карантина на территории Украины (входные группы, информационные таблички и сообщения);
- составить акт об ограничении допуска покупателей и/или работников арендатора к торговым помещениям;
- издать приказ (распоряжение) предприятия о приостановлении деятельности соответствующего объекта торговли;
- обратиться в ТПП для получения сертификата о наступлении форс-мажорных обстоятельств.
Правильное юридическое оформление этих документов позволит с высокой вероятностью избежать взыскания арендной платы в суде в случае возникновения судебного спора либо досрочного расторжения договора.
При необходимости получения правовой помощи, пожалуйста, обращайтесь, будем рады помочь.
По материалам: необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки