[необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки]

Свириденко Алла, налоговый эксперт.

Сегодня многие сдают в аренду собственную недвижимость. Причем для арендодателей — обычных физлиц никаких арендных ограничений законодательство не устанавливает. А вот ставки налогообложения не радуют — с дохода придется уплатить 18 % НДФЛ и 1,5 % военного сбора. Гораздо выгоднее, с точки зрения налогообложения, передавать имущество в аренду, будучи плательщиком единого налога (ЕН). Но тут, как назло, существует целый ряд ограничений. Вот и давайте разберемся, кому и как плательщики ЕН групп 1 — 3 могут сдавать недвижимость, не нарушая при этом правила нахождения на упрощенной системе налогообложения.

Арендные ограничения для ФЛП-единоналожников

Ограничение по площади.Первое — общее для всех физлиц-единщиков — ограничение обосновалось в [необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки]. Здесь говорится, что не могут быть плательщиками ЕН групп 1 — 3 ФЛП, которые предоставляют в аренду:

— земельные участки, общая площадь которых превышает 0,2 га;

— жилые помещения и/или их части, общая площадь которых превышает 100 кв. м;

— нежилые помещения (здания, сооружения) и/или их части, общая площадь которых превышает 300 кв. м.

Но это еще далеко не все. Еще целый ряд правил и ограничений НКУ устанавливает в зависимости от группы ЕН.

Группа 1.Не секрет, что плательщиками ЕН группы 1 могут быть только ФЛП, которые не используют наемный труд и осуществляют исключительно розничную продажу товаров с торговых мест на рынках и/или хоздеятельность по предоставлению бытовых услуг населению, и объем дохода которых в течение календарного года не превышает 300 тыс. грн ([необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки]).

Перечень разрешенных для ФЛП-единоналожника бытовых услуг населению приведен в [необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки], и аренды там, увы, нет. Отсюда следует неутешительный вывод:

единоналожники группы 1 не могут сдавать в аренду собственное имущество

Группа 2.В ряды единщиков группы 2 попадают ФЛП, у которых в течение календарного года одновременно работает не более 10 человек, а объем дохода не превышает 1,5 млн грн* ([необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки]). Разрешенные для них виды деятельности:

* Напомним, что с 01.01.2021 г. предельный объем дохода для второгруппников возрастет до 2,5 млн грн, как предусмотрено [необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки].

— предоставление услуг, в том числе бытовых, плательщикам ЕН и/или населению;

— производство и/или продажа товаров;

— деятельность в сфере ресторанного хозяйства.

Судя по определению из [необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки], предоставление имущества в аренду для налогового законодательства — не что иное, как услуга. Получается, передавать недвижимость в аренду единоналожник группы 2 может, но (!) только: (а) другим единоналожникам и населению и (б) с соблюдением ограничения по площади из [необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки].

Об отсутствии запретов на предоставление второгруппниками в аренду (субаренду) нежилых помещений площадью до 300 кв. м говорят и сами налоговики (см. письма ГУ ГФС в г. Киеве от 30.01.2019 г. № 313/ІПК/26-15-13-06-12, ГУ ГНС в Днепропетровской обл. от 15.10.2019 г. № 773/04-36-33-02-07/ІПК, 107.01.02 БЗ).

Соответственно, нельзя, будучи плательщиком ЕН группы 2, сдавать недвижимость в аренду, например:

— предприятиям — плательщикам налога на прибыль (см. письмо ГНСУ от 25.10.2019 г. № 1010/6/99-00-04-07-03-15/ІПК);

— неприбыльным организациям (см. письмо ГУ ГФС в г. Киеве от 06.06.2019 г. № 2562/В/26-15-13-06-12/ІПК);

— ФЛП на общей системе налогообложения;

— физлицам, осуществляющим независимую профессиональную деятельность;

— физлицам-нерезидентам (это следует из понимания налоговиками термина «население», см. БЗ 107.05).

Интересно, что [необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки] исключает из рядов плательщиков ЕН группы 2 также предпринимателей, которые предоставляют посреднические услуги по покупке, продаже, аренде и оценке недвижимого имущества (код КВЭД 70.31 из [необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки]). Но поверьте, это не повод для волнения: данное ограничение распространяется только на посреднические услуги при аренде, а попросту на деятельность риелторов и агентств недвижимости (код КВЭД 68.31 «Агентства недвижимости»[необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки]). Сдача имущества в аренду проходит в КВЭД под другим кодом (68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна»). Это говорит о том, что запрет из[необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки]чисто арендной деятельности единщиков группы 2 не касается.

Тот факт, что посреднические услуги по аренде и сдача в аренду недвижимости — это все же разные виды деятельности, признают и налоговики (см. письмо ГФСУ от 17.07.2019 г. № 3323/6/99-99-13-02-03-15/ІПК).

И еще одно правило:

прежде чем сдавать в аренду недвижимость, позаботьтесь о том, чтобы соответствующий вид деятельности фигурировал в Реестре плательщиков ЕН (код КВЭД 68.20 из [необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки])

Если же при переходе на ЕН этот вид деятельности у вас указан не был, придется внести изменения в Реестр, для чего подать Заявление о применении упрощенной системы налогообложения по форме, утвержденной [необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки]. О том, что информация об «арендном» виде деятельности должна быть обязательно внесена в Реестр, говорят и налоговики (см. письмо ГУ ГФС в Кировоградской обл. от 27.12.2018 г. № 5423/ІПК/11-28-13-01-19). В графе «Місце провадження господарської діяльності» Заявления указывают все адреса расположения недвижимого имущества, которое планируется сдавать в аренду (см. письмо ГУ ГФС в Харьковской обл. от 07.12.2018 г. № 5152/ІПК/20-40-13-02-11, 107.01.01 БЗ).

Группа 3.Плательщиками ЕН группы 3 являются, в частности, ФЛП, у которых объем дохода в течение календарного года не превышает 5 млн грн ([необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки]). Причем никаких ограничений по видам деятельности или в отношении контрагентов тут нет и в помине.

Получается: ФЛП-единоналожники группы 3 имеют право сдавать свое имущество в аренду любым субъектам предпринимательской деятельности и физлицам. Главное (!) — не забывайте об уже известных ограничениях по площади объекта аренды.

Ну и, конечно же, помните об общем для всех единоналожников табу на неденежные расчеты из [необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки]. Это значит: выплачивать арендную плату арендатор должен исключительно в денежной (наличной или безналичной) форме.

Если арендодатель — юрлицо — плательщик ЕН

Юрлиц-единоналожников НКУ вообще не ограничивает в праве передавать свое имущество в аренду. Более того, на них не распространяется и ограничение по площади объекта аренды, установленное [необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки]. Проще говоря, юрлица на упрощенной системе налогообложения могут сдавать в аренду недвижимость любой площади и всем без исключения желающим.

Единственное, можно было бы вспомнить [необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки], который запрещает быть плательщиками ЕН группы 3, в частности лизинговым компаниям. Но это ограничение касается только финансовых учреждений и не распространяется на юрлиц, которые не являются финансовыми организациями и не (!) предоставляют услуги финансового лизинга (см. 108.05 БЗ). Проще говоря, предоставлять имущество в оперативную аренду Кодекс не запрещает. Главное при этом не нарушать другие условия пребывания на ЕН (в том числе запрет на проведение безналичных расчетов и ограничение по объему доходов).

Теперь давайте разберем особенности применения ограничения по площади объекта аренды, а также выясним, как сдавать сверхнормативные квадратные метры, оставаясь при этом плательщиком ЕН.

Ограничение по площади: когда и сколько?

Вы уже знаете, что ФЛП-единоналожники, которым [необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки] дал добро на сдачу недвижимости в аренду, должны также вписываться в ограничения из [необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки]. То есть ФЛП-единоналожники групп 2 и 3 могут сдавать:

— земельные участки, общая площадь которых не превышает 0,2 га;

— жилые помещения и/или их части, общая площадь которых не превышает 100 кв. м;

— нежилые помещения (здания, сооружения) и/или их части, общая площадь которых не превышает 300 кв. м.

Казалось бы, все просто. Но нужно учитывать несколько нюансов.

1. Ограничение касается только сдаваемой в аренду площади объекта (нескольких объектов). При этом (см. 107.01.02 и 107.05 БЗ)

сам объект аренды может иметь и большую площадь. Главное — не сдавать вершок, выходящий за пределы установленных лимитов

Обратите внимание! Одного только факта владения недвижимостью сверхнормативной площади недостаточно. Для нарушения условий пребывания на ЕН нужно, чтобы ФЛП передавал в аренду больше квадратных метров, чем разрешает [необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки]. Но должны предупредить, что налоговики не всегда вдаются в такие подробности ?. Обнаружив при проверке в собственности ФЛП недвижимость сверхнормативного размера, контролеры иногда не спешат выяснять: какую же площадь он сдавал в аренду фактически, а автоматически констатируют нарушение предпринимателем налогового законодательства и условий пребывания на ЕН (см. постановление ВС от 07.08.2018 г. по делу № 826/1209/14 // [необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки], постановление Шестого апелляционного админсуда от 28.02.2019 г. № 826/1209/14 // [необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки], постановление Ровенского окружного админсуда от 22.01.2016 г. по делу № 817/3380/15 // [необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки] и т. д.).

К счастью, суды в таких случаях принимают сторону налогоплательщиков. В перечисленных судебных решениях судьи приходят к одному и тому же выводу: наличие у ФЛП права собственности на объект недвижимости площадью, превышающей установленные НКУ нормы, еще не говорит о том, что она была сдана в аренду. Налоговые органы должны устанавливать факты предоставления сверхнормативной недвижимости в аренду, а также выяснять все обстоятельства осуществления таких операций: площадь сдаваемой в аренду недвижимости, на основании каких документов и каким физ/юрлицам передавалось имущество.

Кроме того, помните:

— может быть плательщиком ЕН ФЛП, которое сдает в аренду помещение площадью, не превышающей нормы, установленные НКУ, и расположенное на земельном участке, площадь которого превышает 0,2 га. Для этого в договоре аренды нужно определить размер участка, право пользования которым передается арендатору. При этом его площадь не должна превышать 0,2 га (см. 107.01.01 БЗ);

— не может быть плательщиком ЕН ФЛП, который сдает в аренду часть нежилого помещения до 300 кв. м, а остальную часть нежилого помещения передает в бесплатную аренду (пользование) (107.01.02 БЗ).

2. Если ФЛП сдает в аренду несколько объектов, то арендованные площади суммируются и их общая площадь не должна превышать допустимую.

К примеру, ФЛП-единоналожник имеет в собственности два объекта нежилой недвижимости: первый — 150 кв. м и второй — 200 кв. м. Их общая площадь превышает установленный [необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки] предел (300 кв. м), а значит, сдавать оба помещения полностью и оставаться при этом на упрощенной системе налогообложения ФЛП не имеет права. Однако такой ФЛП может сдавать в аренду (оставаясь при этом плательщиком ЕН!) первый объект в полном объеме и часть второго объекта площадью 150 кв. м. Ну или в другой комбинации: полностью второй объект (200 кв. м) и часть первого — 100 кв. м. Главное, чтобы общая сумма переданных в аренду квадратных метров не превышала заветные 300 кв. м.

3. Ограничения в отношении площади земельных участков, жилых и нежилых помещений не являются взаимоисключающими. То есть ФЛП может одновременно сдавать 0,2 га земли, 100 кв. м жилых и 300 кв. м нежилых помещений (см. письма ГФСУ от 20.09.2019 г. № 345/6/99-00-04-07-03-15/ІПК и от 31.07.2019 г. № 3596/6/99-99-13-02-03-15/ІПК).

4. Ограничения из [необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки] распространяются на аренду торговых мест и магазинов на территории рынков (см. 107.01.02 БЗ).

5. Ограничения из [необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки] не (!) распространяются на ФЛП, которые предоставляют услуги временного проживания в гостиницах (см. 107.01.02 БЗ). Что, в общем-то, вполне логично: в таком случае об осуществлении арендной операции речь не идет.

6. По разъяснениям налоговиков, арендные ограничения из [необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки], распространяются и на операции по договорам о передаче в управление юрлицу недвижимого имущества (107.05 БЗ). То есть нельзя, будучи единщиком, передавать «сверхлимитную» недвижимость в управление юрлицам.

Хотя, по правде говоря, передачу недвижимости в управление нельзя отождествлять с арендой. Во-первых, заключение таких договоров урегулировано различными нормами ГКУ (аренда — [необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки], управление — [необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки]). Во-вторых, передача недвижимости в управление не соответствует определению арендной операции из [необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки].

Прощай, ЕН!

Итак, вы уже уяснили, что:

— единоналожники группы 1 не имеют права сдавать недвижимость в аренду ([необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки]);

— единоналожники группы 2 могут сдавать недвижимость только определенному кругу лиц (другим единоналожникам и населению) ([необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки]);

— единоналожники групп 2 и 3 должны соблюдать ограничения по площади сдаваемых объектов из [необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки].

В случае нарушения этих правил вам придется уплатить ЕН по повышенной ставке, а затем и вовсе попрощаться с упрощенной системой налогообложения (см. таблицу).

Последствия нарушения правил работы на ЕН

№ п/п	Нарушение	Последствия
1	Осуществление видов деятельности, запрещенных на ЕН (специальные ограничения, установленные [необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки] для единоналожников групп 1 и 2, и общее ограничение из [необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки])	За любое из указанных нарушений ФЛП-единоналожник должен: 1. Из суммы дохода, полученного с нарушением, уплатить ЕН по повышенной ставке (для ФЛП — 15 %, [необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки]). 2. С первого числа месяца, следующего за налоговым (отчетным) периодом, в котором допущено нарушение, перейти на общую систему налогообложения ([необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки])
2	Осуществление деятельности, не указанной в Реестре ЕН (для единоналожников группы 2)

Подробнее о последствиях нарушения условий работы на ЕН см. в «Н[необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки], [необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки].

Ну а что делать, если предприниматель хочет сдавать в аренду имущество, площадь которого превышает пределы, установленные [необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки], но вылет с ЕН в его планы не входит? Выход есть — сдавать недвижимость в статусе обычного гражданина.

«Читайте, завидуйте, я — гражданин…»

Как вы поняли, ограничение из [необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки] касается только арендных операций ФЛП-единоналожников. А вот предприниматели на общей системе налогообложения и обычные граждане могут сдавать недвижимость любой площади.

Быть одновременно ФЛП на общей и упрощенной системах налогообложения у вас, конечно же, не получится. А вот сдавать в аренду недвижимость (если ее площадь превышает пределы из [необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки]) от имени физлица можно. Для этого вам следует разграничить:

— предпринимательскую деятельность, доходы от которой облагают ЕН;

— операции по передаче в аренду недвижимости от имени физлица-гражданина, доходы от которой будут облагаться НДФЛ и ВС по общегражданским правилам.

На наш взгляд, это абсолютно законный вариант ухода от ограничений по площади, которые НКУ установил для единоналожников. Более того, о том, что такой вариант имеет право на жизнь, говорят сами налоговики (см. письмо ГУ ГФС в г. Киеве от 13.09.2019 г. № 228/С/26-15-13-06-12/ІПК, письмо ГФСУ от 08.08.2018 г. № 3463/Т/99-99-13-01-02-14/ІПК, 107.01.02 БЗ). Они подтверждают: физлицо может сдавать недвижимое имущество в аренду, оставаясь при этом плательщиком ЕН по другим видам предпринимательской деятельности.

Единственное, помните: чтобы успешно реализовать эту схему на практике, среди видов деятельности, зафиксированных у вас в ЕН-реестре, не должен быть указан код КВЭД 68.20 «Предоставление в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества».

В противном случае наш фокус не пройдет. У налоговиков будет повод утверждать, что для ФЛП, который избрал вид деятельности КВЭД 68.20, сдача имущества в аренду — часть предпринимательской деятельности на ЕН. А потому он не имеет права сдавать в аренду недвижимость юрлицу как обычное физлицо (107.05 БЗ). На наш взгляд, требование избавиться от «лишнего» кода КВЭД — чистой воды придирка. Ведь заявленные в ЕГР виды деятельности вполне могут отличаться от фактически осуществляемых видов деятельности. Да и сами налоговики в одной из своих консультаций признают фактически то же самое: наличие в ЕГР видов деятельности, которые запрещены на упрощенке, не является основанием для отказа в регистрации плательщиком ЕН, если такие виды деятельности субъект хозяйствования не осуществляет (см. 108.01.06 БЗ). Но раз уж контролеры настаивают на исключении кода 68.20, игнорировать их требования не стоит.

Нередко в качестве еще одного варианта решения проблемы с ограничениями из [необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки]предлагают часть объекта недвижимости (в пределах, установленных этим подпунктом) сдавать от имени ФЛП-единоналожника, а все что сверху — от имени обычного физлица.

По идее такой выход из сложившейся ситуации ничем не хуже предыдущего. В этом случае арендодатель по одному договору аренды выступает в качестве ФЛП-единоналожника, а по другому — в качестве обычного физлица. При этом с доходов, полученных от передачи в аренду площадей, указанных в [необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки], предприниматель уплатит ЕН. А с доходов от аренды вершков — 18 % НДФЛ и 1,5 % ВС.

Но должны предупредить вас: налоговики последовательно выступают против использования этого варианта** (см. Обобщающую налоговую консультацию, утвержденную приказом ГНСУ от 20.02.2012 г. № 136, письма ГФСУ от 21.01.2019 г. № 217/Л/99-99-13-01-02-14/ІПК, от 08.08.2018 г. № 3463/Т/99-99-13-01-02-14/ІПК, ГУ ГФС в Винницкой обл. от 16.02.2018 г. № 651/ІПК/06-30-51-13).

** И хотя из норм НКУ это не следует, тем не менее позицию налоговиков стоит учитывать.

Причем учтите! По их мнению, сдавать недвижимость в аренду одновременно от лица ФЛП-единоналожника и от имени обычного гражданина запрещено даже в том случае, если площадь недвижимости не превышает нормы, установленные [необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки]. А в качестве выхода из ситуации они предлагают уже известный вам вариант: сдавать имущество в аренду в качестве физлица — не субъекта хозяйствования (см. 107.01.02 БЗ).

Поэтому, если вы планируете и дальше работать на ЕН, а споры с налоговиками не входят в ваши планы, тогда безопаснее сдавать сверхпредельную недвижимость в аренду от имени обычного физлица.

выводы

• ФЛП-единоналожники группы 1 не могут сдавать недвижимость в аренду, оставаясь при этом на упрощенке.
• Единоналожники группы 2 могут сдавать недвижимость в аренду другим плательщикам ЕН и населению.
• ФЛП-единоналожники группы 3 могут сдавать недвижимость кому угодно, учитывая при этом только ограничения по площади объекта аренды.
• Для обычных юрлиц-упрощенцев группы 3 арендных ограничений нет.

Другие материалы и "Налоги и бухгалтерский учет", 2020, № 16:

• [необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки]
• [необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки]
• [необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки]
• [необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки]
• [необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки]
• [необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки]
• [необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки]
• [необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки]

Подписаться на [необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки]