Свириденко Алла, налоговый эксперт.
Сегодня многие сдают в аренду собственную недвижимость. Причем для арендодателей — обычных физлиц никаких арендных ограничений законодательство не устанавливает. А вот ставки налогообложения не радуют — с дохода придется уплатить 18 % НДФЛ и 1,5 % военного сбора. Гораздо выгоднее, с точки зрения налогообложения, передавать имущество в аренду, будучи плательщиком единого налога (ЕН). Но тут, как назло, существует целый ряд ограничений. Вот и давайте разберемся, кому и как плательщики ЕН групп 1 — 3 могут сдавать недвижимость, не нарушая при этом правила нахождения на упрощенной системе налогообложения.
Арендные ограничения для ФЛП-единоналожников
Ограничение по площади.Первое — общее для всех физлиц-единщиков — ограничение обосновалось в необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки. Здесь говорится, что не могут быть плательщиками ЕН групп 1 — 3 ФЛП, которые предоставляют в аренду:— земельные участки, общая площадь которых превышает 0,2 га;
— жилые помещения и/или их части, общая площадь которых превышает 100 кв. м;
— нежилые помещения (здания, сооружения) и/или их части, общая площадь которых превышает 300 кв. м.
Но это еще далеко не все. Еще целый ряд правил и ограничений НКУ устанавливает в зависимости от группы ЕН.
Группа 1.Не секрет, что плательщиками ЕН группы 1 могут быть только ФЛП, которые не используют наемный труд и осуществляют исключительно розничную продажу товаров с торговых мест на рынках и/или хоздеятельность по предоставлению бытовых услуг населению, и объем дохода которых в течение календарного года не превышает 300 тыс. грн (необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки).
Перечень разрешенных для ФЛП-единоналожника бытовых услуг населению приведен в необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки, и аренды там, увы, нет. Отсюда следует неутешительный вывод:
единоналожники группы 1 не могут сдавать в аренду собственное имущество
Группа 2.В ряды единщиков группы 2 попадают ФЛП, у которых в течение календарного года одновременно работает не более 10 человек, а объем дохода не превышает 1,5 млн грн* (необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки). Разрешенные для них виды деятельности:
* Напомним, что с 01.01.2021 г. предельный объем дохода для второгруппников возрастет до 2,5 млн грн, как предусмотрено необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки.
— предоставление услуг, в том числе бытовых, плательщикам ЕН и/или населению;
— производство и/или продажа товаров;
— деятельность в сфере ресторанного хозяйства.
Судя по определению из необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки, предоставление имущества в аренду для налогового законодательства — не что иное, как услуга. Получается, передавать недвижимость в аренду единоналожник группы 2 может, но (!) только: (а) другим единоналожникам и населению и (б) с соблюдением ограничения по площади из необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки.
Об отсутствии запретов на предоставление второгруппниками в аренду (субаренду) нежилых помещений площадью до 300 кв. м говорят и сами налоговики (см. письма ГУ ГФС в г. Киеве от 30.01.2019 г. № 313/ІПК/26-15-13-06-12, ГУ ГНС в Днепропетровской обл. от 15.10.2019 г. № 773/04-36-33-02-07/ІПК, 107.01.02 БЗ).
Соответственно, нельзя, будучи плательщиком ЕН группы 2, сдавать недвижимость в аренду, например:
— предприятиям — плательщикам налога на прибыль (см. письмо ГНСУ от 25.10.2019 г. № 1010/6/99-00-04-07-03-15/ІПК);
— неприбыльным организациям (см. письмо ГУ ГФС в г. Киеве от 06.06.2019 г. № 2562/В/26-15-13-06-12/ІПК);
— ФЛП на общей системе налогообложения;
— физлицам, осуществляющим независимую профессиональную деятельность;
— физлицам-нерезидентам (это следует из понимания налоговиками термина «население», см. БЗ 107.05).
Интересно, что необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки исключает из рядов плательщиков ЕН группы 2 также предпринимателей, которые предоставляют посреднические услуги по покупке, продаже, аренде и оценке недвижимого имущества (код КВЭД 70.31 из необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки). Но поверьте, это не повод для волнения: данное ограничение распространяется только на посреднические услуги при аренде, а попросту на деятельность риелторов и агентств недвижимости (код КВЭД 68.31 «Агентства недвижимости»необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки). Сдача имущества в аренду проходит в КВЭД под другим кодом (68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна»). Это говорит о том, что запрет изнеобходимо зарегистрироваться для просмотра ссылкичисто арендной деятельности единщиков группы 2 не касается.
Тот факт, что посреднические услуги по аренде и сдача в аренду недвижимости — это все же разные виды деятельности, признают и налоговики (см. письмо ГФСУ от 17.07.2019 г. № 3323/6/99-99-13-02-03-15/ІПК).
И еще одно правило:
прежде чем сдавать в аренду недвижимость, позаботьтесь о том, чтобы соответствующий вид деятельности фигурировал в Реестре плательщиков ЕН (код КВЭД 68.20 из необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки)
Если же при переходе на ЕН этот вид деятельности у вас указан не был, придется внести изменения в Реестр, для чего подать Заявление о применении упрощенной системы налогообложения по форме, утвержденной необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки. О том, что информация об «арендном» виде деятельности должна быть обязательно внесена в Реестр, говорят и налоговики (см. письмо ГУ ГФС в Кировоградской обл. от 27.12.2018 г. № 5423/ІПК/11-28-13-01-19). В графе «Місце провадження господарської діяльності» Заявления указывают все адреса расположения недвижимого имущества, которое планируется сдавать в аренду (см. письмо ГУ ГФС в Харьковской обл. от 07.12.2018 г. № 5152/ІПК/20-40-13-02-11, 107.01.01 БЗ).
Группа 3.Плательщиками ЕН группы 3 являются, в частности, ФЛП, у которых объем дохода в течение календарного года не превышает 5 млн грн (необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки). Причем никаких ограничений по видам деятельности или в отношении контрагентов тут нет и в помине.
Получается: ФЛП-единоналожники группы 3 имеют право сдавать свое имущество в аренду любым субъектам предпринимательской деятельности и физлицам. Главное (!) — не забывайте об уже известных ограничениях по площади объекта аренды.
Ну и, конечно же, помните об общем для всех единоналожников табу на неденежные расчеты из необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки. Это значит: выплачивать арендную плату арендатор должен исключительно в денежной (наличной или безналичной) форме.
Если арендодатель — юрлицо — плательщик ЕН
Юрлиц-единоналожников НКУ вообще не ограничивает в праве передавать свое имущество в аренду. Более того, на них не распространяется и ограничение по площади объекта аренды, установленное необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки. Проще говоря, юрлица на упрощенной системе налогообложения могут сдавать в аренду недвижимость любой площади и всем без исключения желающим.Единственное, можно было бы вспомнить необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки, который запрещает быть плательщиками ЕН группы 3, в частности лизинговым компаниям. Но это ограничение касается только финансовых учреждений и не распространяется на юрлиц, которые не являются финансовыми организациями и не (!) предоставляют услуги финансового лизинга (см. 108.05 БЗ). Проще говоря, предоставлять имущество в оперативную аренду Кодекс не запрещает. Главное при этом не нарушать другие условия пребывания на ЕН (в том числе запрет на проведение безналичных расчетов и ограничение по объему доходов).
Теперь давайте разберем особенности применения ограничения по площади объекта аренды, а также выясним, как сдавать сверхнормативные квадратные метры, оставаясь при этом плательщиком ЕН.
Ограничение по площади: когда и сколько?
Вы уже знаете, что ФЛП-единоналожники, которым необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки дал добро на сдачу недвижимости в аренду, должны также вписываться в ограничения из необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки. То есть ФЛП-единоналожники групп 2 и 3 могут сдавать:— земельные участки, общая площадь которых не превышает 0,2 га;
— жилые помещения и/или их части, общая площадь которых не превышает 100 кв. м;
— нежилые помещения (здания, сооружения) и/или их части, общая площадь которых не превышает 300 кв. м.
Казалось бы, все просто. Но нужно учитывать несколько нюансов.
1. Ограничение касается только сдаваемой в аренду площади объекта (нескольких объектов). При этом (см. 107.01.02 и 107.05 БЗ)
сам объект аренды может иметь и большую площадь. Главное — не сдавать вершок, выходящий за пределы установленных лимитов
Обратите внимание! Одного только факта владения недвижимостью сверхнормативной площади недостаточно. Для нарушения условий пребывания на ЕН нужно, чтобы ФЛП передавал в аренду больше квадратных метров, чем разрешает необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки. Но должны предупредить, что налоговики не всегда вдаются в такие подробности ?. Обнаружив при проверке в собственности ФЛП недвижимость сверхнормативного размера, контролеры иногда не спешат выяснять: какую же площадь он сдавал в аренду фактически, а автоматически констатируют нарушение предпринимателем налогового законодательства и условий пребывания на ЕН (см. постановление ВС от 07.08.2018 г. по делу № 826/1209/14 // необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки, постановление Шестого апелляционного админсуда от 28.02.2019 г. № 826/1209/14 // необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки, постановление Ровенского окружного админсуда от 22.01.2016 г. по делу № 817/3380/15 // необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки и т. д.).
К счастью, суды в таких случаях принимают сторону налогоплательщиков. В перечисленных судебных решениях судьи приходят к одному и тому же выводу: наличие у ФЛП права собственности на объект недвижимости площадью, превышающей установленные НКУ нормы, еще не говорит о том, что она была сдана в аренду. Налоговые органы должны устанавливать факты предоставления сверхнормативной недвижимости в аренду, а также выяснять все обстоятельства осуществления таких операций: площадь сдаваемой в аренду недвижимости, на основании каких документов и каким физ/юрлицам передавалось имущество.
Кроме того, помните:
— может быть плательщиком ЕН ФЛП, которое сдает в аренду помещение площадью, не превышающей нормы, установленные НКУ, и расположенное на земельном участке, площадь которого превышает 0,2 га. Для этого в договоре аренды нужно определить размер участка, право пользования которым передается арендатору. При этом его площадь не должна превышать 0,2 га (см. 107.01.01 БЗ);
— не может быть плательщиком ЕН ФЛП, который сдает в аренду часть нежилого помещения до 300 кв. м, а остальную часть нежилого помещения передает в бесплатную аренду (пользование) (107.01.02 БЗ).
2. Если ФЛП сдает в аренду несколько объектов, то арендованные площади суммируются и их общая площадь не должна превышать допустимую.
К примеру, ФЛП-единоналожник имеет в собственности два объекта нежилой недвижимости: первый — 150 кв. м и второй — 200 кв. м. Их общая площадь превышает установленный необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки предел (300 кв. м), а значит, сдавать оба помещения полностью и оставаться при этом на упрощенной системе налогообложения ФЛП не имеет права. Однако такой ФЛП может сдавать в аренду (оставаясь при этом плательщиком ЕН!) первый объект в полном объеме и часть второго объекта площадью 150 кв. м. Ну или в другой комбинации: полностью второй объект (200 кв. м) и часть первого — 100 кв. м. Главное, чтобы общая сумма переданных в аренду квадратных метров не превышала заветные 300 кв. м.
3. Ограничения в отношении площади земельных участков, жилых и нежилых помещений не являются взаимоисключающими. То есть ФЛП может одновременно сдавать 0,2 га земли, 100 кв. м жилых и 300 кв. м нежилых помещений (см. письма ГФСУ от 20.09.2019 г. № 345/6/99-00-04-07-03-15/ІПК и от 31.07.2019 г. № 3596/6/99-99-13-02-03-15/ІПК).
4. Ограничения из необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки распространяются на аренду торговых мест и магазинов на территории рынков (см. 107.01.02 БЗ).
5. Ограничения из необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки не (!) распространяются на ФЛП, которые предоставляют услуги временного проживания в гостиницах (см. 107.01.02 БЗ). Что, в общем-то, вполне логично: в таком случае об осуществлении арендной операции речь не идет.
6. По разъяснениям налоговиков, арендные ограничения из необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки, распространяются и на операции по договорам о передаче в управление юрлицу недвижимого имущества (107.05 БЗ). То есть нельзя, будучи единщиком, передавать «сверхлимитную» недвижимость в управление юрлицам.
Хотя, по правде говоря, передачу недвижимости в управление нельзя отождествлять с арендой. Во-первых, заключение таких договоров урегулировано различными нормами ГКУ (аренда — необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки, управление — необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки). Во-вторых, передача недвижимости в управление не соответствует определению арендной операции из необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки.
Прощай, ЕН!
Итак, вы уже уяснили, что:— единоналожники группы 1 не имеют права сдавать недвижимость в аренду (необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки);
— единоналожники группы 2 могут сдавать недвижимость только определенному кругу лиц (другим единоналожникам и населению) (необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки);
— единоналожники групп 2 и 3 должны соблюдать ограничения по площади сдаваемых объектов из необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки.
В случае нарушения этих правил вам придется уплатить ЕН по повышенной ставке, а затем и вовсе попрощаться с упрощенной системой налогообложения (см. таблицу).
Последствия нарушения правил работы на ЕН
| № п/п | Нарушение | Последствия |
| 1 | Осуществление видов деятельности, запрещенных на ЕН (специальные ограничения, установленные необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки для единоналожников групп 1 и 2, и общее ограничение из необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки) | За любое из указанных нарушений ФЛП-единоналожник должен: 1. Из суммы дохода, полученного с нарушением, уплатить ЕН по повышенной ставке (для ФЛП — 15 %, необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки). 2. С первого числа месяца, следующего за налоговым (отчетным) периодом, в котором допущено нарушение, перейти на общую систему налогообложения (необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки) |
| 2 | Осуществление деятельности, не указанной в Реестре ЕН (для единоналожников группы 2) |
Ну а что делать, если предприниматель хочет сдавать в аренду имущество, площадь которого превышает пределы, установленные необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки, но вылет с ЕН в его планы не входит? Выход есть — сдавать недвижимость в статусе обычного гражданина.
«Читайте, завидуйте, я — гражданин…»
Как вы поняли, ограничение из необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки касается только арендных операций ФЛП-единоналожников. А вот предприниматели на общей системе налогообложения и обычные граждане могут сдавать недвижимость любой площади.Быть одновременно ФЛП на общей и упрощенной системах налогообложения у вас, конечно же, не получится. А вот сдавать в аренду недвижимость (если ее площадь превышает пределы из необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки) от имени физлица можно. Для этого вам следует разграничить:
— предпринимательскую деятельность, доходы от которой облагают ЕН;
— операции по передаче в аренду недвижимости от имени физлица-гражданина, доходы от которой будут облагаться НДФЛ и ВС по общегражданским правилам.
На наш взгляд, это абсолютно законный вариант ухода от ограничений по площади, которые НКУ установил для единоналожников. Более того, о том, что такой вариант имеет право на жизнь, говорят сами налоговики (см. письмо ГУ ГФС в г. Киеве от 13.09.2019 г. № 228/С/26-15-13-06-12/ІПК, письмо ГФСУ от 08.08.2018 г. № 3463/Т/99-99-13-01-02-14/ІПК, 107.01.02 БЗ). Они подтверждают: физлицо может сдавать недвижимое имущество в аренду, оставаясь при этом плательщиком ЕН по другим видам предпринимательской деятельности.
Единственное, помните: чтобы успешно реализовать эту схему на практике, среди видов деятельности, зафиксированных у вас в ЕН-реестре, не должен быть указан код КВЭД 68.20 «Предоставление в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества».
В противном случае наш фокус не пройдет. У налоговиков будет повод утверждать, что для ФЛП, который избрал вид деятельности КВЭД 68.20, сдача имущества в аренду — часть предпринимательской деятельности на ЕН. А потому он не имеет права сдавать в аренду недвижимость юрлицу как обычное физлицо (107.05 БЗ). На наш взгляд, требование избавиться от «лишнего» кода КВЭД — чистой воды придирка. Ведь заявленные в ЕГР виды деятельности вполне могут отличаться от фактически осуществляемых видов деятельности. Да и сами налоговики в одной из своих консультаций признают фактически то же самое: наличие в ЕГР видов деятельности, которые запрещены на упрощенке, не является основанием для отказа в регистрации плательщиком ЕН, если такие виды деятельности субъект хозяйствования не осуществляет (см. 108.01.06 БЗ). Но раз уж контролеры настаивают на исключении кода 68.20, игнорировать их требования не стоит.
Нередко в качестве еще одного варианта решения проблемы с ограничениями из необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылкипредлагают часть объекта недвижимости (в пределах, установленных этим подпунктом) сдавать от имени ФЛП-единоналожника, а все что сверху — от имени обычного физлица.
По идее такой выход из сложившейся ситуации ничем не хуже предыдущего. В этом случае арендодатель по одному договору аренды выступает в качестве ФЛП-единоналожника, а по другому — в качестве обычного физлица. При этом с доходов, полученных от передачи в аренду площадей, указанных в необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки, предприниматель уплатит ЕН. А с доходов от аренды вершков — 18 % НДФЛ и 1,5 % ВС.
Но должны предупредить вас: налоговики последовательно выступают против использования этого варианта** (см. Обобщающую налоговую консультацию, утвержденную приказом ГНСУ от 20.02.2012 г. № 136, письма ГФСУ от 21.01.2019 г. № 217/Л/99-99-13-01-02-14/ІПК, от 08.08.2018 г. № 3463/Т/99-99-13-01-02-14/ІПК, ГУ ГФС в Винницкой обл. от 16.02.2018 г. № 651/ІПК/06-30-51-13).
** И хотя из норм НКУ это не следует, тем не менее позицию налоговиков стоит учитывать.
Причем учтите! По их мнению, сдавать недвижимость в аренду одновременно от лица ФЛП-единоналожника и от имени обычного гражданина запрещено даже в том случае, если площадь недвижимости не превышает нормы, установленные необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки. А в качестве выхода из ситуации они предлагают уже известный вам вариант: сдавать имущество в аренду в качестве физлица — не субъекта хозяйствования (см. 107.01.02 БЗ).
Поэтому, если вы планируете и дальше работать на ЕН, а споры с налоговиками не входят в ваши планы, тогда безопаснее сдавать сверхпредельную недвижимость в аренду от имени обычного физлица.
выводы
- ФЛП-единоналожники группы 1 не могут сдавать недвижимость в аренду, оставаясь при этом на упрощенке.
- Единоналожники группы 2 могут сдавать недвижимость в аренду другим плательщикам ЕН и населению.
- ФЛП-единоналожники группы 3 могут сдавать недвижимость кому угодно, учитывая при этом только ограничения по площади объекта аренды.
- Для обычных юрлиц-упрощенцев группы 3 арендных ограничений нет.
- необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки
- необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки
- необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки
- необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки
- необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки
- необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки
- необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки
- необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки
По материалам: необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки