(ВСУ від 19 лютого 2014р. у справі [необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки])

Фабула судового акту: Зустріти таке у судовій практиці доводиться не часто, але буває – взаємовиключні рішення Верховного Суду України та Вищого господарського суду України. (дивиться посилання нижче) у питанні початку строку дії договору оренди землі. З якої дати починає діяти такий договір: з дати укладання (за необхідності нотаріального посвідчення), а з дати державної реєстрації? ВСУ у цій постанові вважає, що з дати укладання, ВГСУ у постанові нижче – з дати державної реєстрації.

Є подібні і інші судові акти з діаметральними розбіжностями. Тому, цей приклад є аргументом для тих, хто свято вірить у панацею надання обов’язкової сили для прецедентів ВСУ.

А актуальність цього питання і зараз істотна. Бо законодавство досі не передбачає обов’язковості нотаріального посвідчення договорів оренди землі, тому дата укладання та дата державної реєстрації таких договорів можуть бути різними і дистанція між ними може бути і місяці.

Правова позиція ВСУ у справі [необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки]: За змістом статей 18, 20 Закону України “Про оренду землі” (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі підлягає державній реєстрації, якщо такий договір укладений. Після державної реєстрації укладеного договору оренди землі він набирає чинності.

Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо істотних умов договору оренди землі скріплюють його своїми підписами, що і є моментом укладення договору.

Разом із тим цивільні права та обов'язки, на досягнення яких спрямоване волевиявлення сторін договору оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації. В момент державної реєстрації набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося, і така реєстрація не може змінювати моменту укладання договору.

Вирішуючи спір про визнання договору оренди землі недійсним у зв’язку з відсутністю в ньому передбаченої частиною першою статті 15 Закону України “Про оренду землі” істотної умови, застосуванню підлягає стаття 15 даного Закону в редакції, чинній на момент укладення договору оренди, а не в момент його державної реєстрації.