Карантин продлен. Пока до 24.04.2020 г.

Перечень запретов на прием посетителей с 26.03.2020 г. уменьшили. Медпрактика, ветпрактика, СТО, ремонты компьютерной/бытовой техники и еще ряд бизнесов могут работать (постановление КМУ от 25.03.2020 г. № 239). Но многие виды деятельности все равно остались «под замком».

Как быть, если «замок» висит на арендованном помещении?

Арендатору не позавидуешь. Но есть основания побороться.

Заглянем в Гражданский кодекс. Арендатор может требовать уменьшения платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, возможность пользования имуществом существенно уменьшилась (ч. 4 ст. 762).

Это именно то, что нам нужно. Карантинные запреты:

1) это обстоятельства, за которые арендатор не отвечает (их вводят КМУ или местные органы власти);

2) могут существенно снижать возможность конкретного арендатора пользования взятым в аренду имуществом.

Поэтому арендатор, сидящий «под замком», может требовать уменьшения размера арендной платы.

Загвоздка в другом. ГКУ не отвечает на вопрос — на сколько: на 10 %, на 50 %?..

Что делать, если арендодатель не согласен и соразмерно не снижает арендную плату?

Можно рассмотреть более резкие варианты поведения.

Вариант 1. Уменьшить арендную плату через суд.

Обратите внимание: ч. 4. ст. 762 ГКУ говорит не о просьбе арендатора о пересмотре платы, а о требовании. Арендатор может этого требовать! Если стороны сами не договорятся о скидке, то арендатор идет в суд.

Вариант 2. Отказаться от внесения арендной платы за этот период.

Действительно, можно ли вообще временно не платить аренду?

В некоторых случаях да.

Открываем ГКУ: арендатор освобождается от платы за все время, в течение которого имущество не могло быть использовано им в силу обстоятельств, за которые он не отвечает. Это прямая норма ч. 6 ст. 762 ГКУ.

Здесь важна цель аренды. Например, если цель аренды помещения ограничена приемом посетителей (потребителей), а такой прием запретили, то есть все основания для отказа от арендной платы.

Этот вариант, безусловно, сработает и если арендодатель закрыл доступ в помещение, повесив замок на общую дверь.

Каждый конкретный случай нужно рассматривать отдельно. Ведь есть многопрофильные помещения, которые частично используют (как офисы, склады и т. п.). В этом случае отказаться от арендной платы не получится. Эта же история, когда фактического использования нет, но возможность использования есть. Например, арендатор своей волей отпустил сотрудников по домам и закрыл объект. Арендную плату придется вносить (либо договариваться о ее некотором снижении).

Обратите внимание: антивирусный законопроект от 29.03.2020 г. № 3275 прямо отсылает к ч. 6 ст. 762 ГКУ. Поэтому если арендатор объективно лишился возможности использовать взятое в аренду имущество из-за карантинных ограничений, то доказать освобождение от арендной платы станет проще.

Вариант 3. Отказаться от аренды.

Договор можно расторгнуть. Гражданский кодекс разрешает это сделать при существенном изменении обстоятельств, которыми стороны руководствовались при заключении договора (ст. 652). Расторгают договор по соглашению сторон или в судебном порядке.

Можно ли сослаться на форс-мажор?

Если его подтвердить через ТПП, то можно. Но это делу сильно не поможет. Форс-мажор освободит не от арендной платы, а в лучшем случае от штрафов за несвоевременное ее внесение. Помните, что отсутствие денег в общем случае — это не форс-мажор.

Что в итоге?

1. Если имущество из-за карантинных ограничений нельзя использовать по назначению, то можно настаивать на обнулении арендной платы.

2. Если арендатор использует имущество, но такое пользование частично ограничено, то можно требовать пересмотра арендной платы.



[необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки]