Олександр ЄФІМОВ,
доцент кафедри цивільного та трудового права Київського національного економічного університету ім. Вадима Гетьмана, канд. юрид. наук, адвокат, аудитор, керуючий партнер Адвокатського об’єднання «Адвокатська фірма «Єфімов та партнери»
Багатьом підприємствам у господарській діяльності доводиться виступати стороною договору оренди — орендарем чи орендодавцем. Для цілей оподаткування та убезпечення від неправомірних претензій контролюючих органів сторонам не завадить знати про основні аспекти оформлення орендних відносин та визначення істотних умов такого договору
Істотні умови договору оренди для нарахування доходів і витрат
Укладаючи договір оренди та виконуючи за ним зобов’язання, слід враховувати окремі істотні умови* такого договору, їх документальне закріплення і трактування, аби уникнути негативних податкових наслідків. Щоб правильно відобразити орендні операції в обліку суб’єкта господарювання, потрібно брати до уваги не лише положення (стандарти) бухгалтерського обліку і вимоги податкового законодавства, а й цивільно-правові норми.
Строк договору оренди
Відповідно до статті 763 Цивільного кодексу України (ЦК) договір найму укладають на строк, установлений договором. За межами строку оренди орендні відносини можуть продовжуватися у разі, коли сторони це погодили. Прикладом такого погодження може бути застереження в договорі на кшталт: «У випадку якщо за один календарний місяць до закінчення строку оренди, передбаченого цим договором, жодна із сторін не заявить про бажання припинити такі орендні відносини, сторони вважатимуть цей договір подовженим на строк, аналогічний строку оренди за цим договором». Яскравий приклад принципу укладення договорів «Мовчання – ознака згоди». Подібне формулювання означає, що після закінчення договору оренди, укладеного на один рік, та за відсутності заяв із бажанням припинити цей договір, він вважається чинним ще на один календарний рік на тих самих умовах. Тобто орендар має право нараховувати витрати у розмірі орендної плати, а орендодавець зобов’язаний нараховувати доходи ще протягом одного року.
Сторони можуть не прописувати в договорі оренди строк орендного користування майном. У такому разі договір найму вважається укладеним на невизначений строк. Це означає, що протягом невизначеного та не обмеженого бажанням перевіряльників часу орендар має право нараховувати орендні витрати, а орендодавець зобов’язаний нараховувати доходи від оренди.
Кожна зі сторін договору оренди може в будь-який час відмовитися від договору, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а в разі найму нерухомого майна — за три місяці. Як наслідок, отримавши повідомлення у зазначений строк та після закінчення цього строку, орендар втрачає право нараховувати «орендні» витрати, а орендодавець перестає бути зобов’язаним нараховувати «орендні» доходи. Навіть якщо фактично орендар не повернув предмет оренди орендодавцеві: не виїхав з орендованого приміщення чи не повернув орендовану шафу.
ВРІЗ 1
Отже, виконуючи зобов’язання за договором оренди,слід контролювати правомірний період орендного користування. Якщо він закінчився, його треба вчасно і правильно подовжити, щоб не втратити право віднести орендну плату до складу витрат.
Момент передачі об’єкта оренди
Статтею 765 ЦК закріплено зобов’язання орендодавця передати орендареві майно у користування негайно або у строк, установлений договором оренди.
Якщо орендодавець не виконав це зобов’язання, то відповідно до статті 766 ЦК орендар має право за своїм вибором:
– вимагати від орендодавця передання майна і відшкодування збитків, завданих затримкою;
– відмовитися від договору найму і вимагати відшкодування завданих йому збитків.
З точки зору оподаткування це означає, що орендареві не варто нараховувати витрати у розмірі орендної плати до передачі йому самого об’єкта оренди та закріплення факту передачі відповідним актом або хоча б застереженням у договорі оренди на кшталт: «Підписанням цього договору сторони підтверджують, що орендодавець передав, а орендар прийняв в орендне користування об’єкт оренди».
Однак наведене застереження у договорі оренди є прийнятним для договорів оренди, предмет яких — не будівля чи інша капітальна споруда. Адже згідно зі статтею 795 ЦК передання орендареві (наймачеві) будівлі чи іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформлюється відповідним документом (актом), який підписують сторони договору. Тому саме з цього моменту, а не з моменту підписання договору оренди починається обчислення строку договору оренди, якщо інше не встановлено договором. Аналогічно і повернення орендарем (наймачем) предмета договору найму оформлюється відповідним документом (актом), який підписують сторони договору.
Саме з цього моменту договір найму припиняється. Тож нараховувати витрати і доходи у розмірі орендної плати орендар має право, а орендодавець, відповідно, зобов’язаний лише протягом періоду від складання акта передання орендодавцем орендареві до оформлення акта повернення орендарем орендодавцеві будівлі чи іншої капітальної споруди.
ВРІЗ 2
Отже, нараховуючи витрати за договором оренди, слід враховувати момент, з якого орендні відносини юридично вважаються такими, що розпочалися. А якщо це оренда будівлі чи іншої капітальної споруди, то користування ними слід вважати таким, що розпочалося.
Зміна власника орендованої речі
За загальним правилом, закріпленим у статті 770 ЦК, у разі зміни власника речі, переданої в оренду, до нового власника переходять права та обов’язки орендодавця. Проте сторони мають право встановити у договорі, що у разі відчуження орендодавцем речі договір оренди припиняється. І тоді орендареві слід бути пильним та не пропустити момент, коли право власності на предмет оренди перейшло до нового власника. Адже саме з цього моменту оренда вважається припиненою, а право орендаря збільшувати витрати на суму орендної плати втраченим. Тож, пропустивши цей момент, можна втрапити у конфлікт з перевіряльниками щодо віднесення до складу витрат орендної плати, нарахованої після зміни власника.
Отже, сплачуючи орендну плату новому власнику, треба простежити за тим, щоб договір оренди не містив застереження про припинення оренди у разі зміни власника предмета оренди.
Страхування предмета оренди
Загалом обов’язку орендаря застрахувати предмет оренди чинне законодавство не передбачає. Однак відповідно до статті 771 ЦК договором оренди або навіть законом може бути встановлений обов’язок орендаря укласти договір страхування речі, що передана у найм. Встановлювати цей обов’язок немає сенсу лише тоді, коли предмет оренди на момент укладення договору оренди вже був застрахований, оскільки згідно з частиною першою статті 771 ЦК передання у найм речі, що була застрахована наймодавцем, не припиняє чинності договору страхування.
У разі якщо обов’язок застрахувати предмет оренди договором все ж таки покладено на орендаря, останній набуває право на витрати. Тож, укладаючи договір оренди, слід приділити увагу застереженню щодо обов’язку орендаря застрахувати предмет оренди. І лише за наявності такого застереження орендар матиме право відобразити витрати зі сплати страхової премії страховику у складі витрат.
Припинення договору оренди за ініціативою орендодавця
Якщо орендар допустив прострочення виконання свого зобов’язання зі сплати орендної плати протягом трьох місяців, то він не втрачає право на нарахування витрат у розмірі несплаченої орендної плати. Хоча конфлікту з податківцями у цьому разі навряд чи вдасться уникнути.
Таке прострочення лише надає орендодавцеві право відмовитися від договору оренди. Відповідно до статті 782 ЦК орендодавець (наймодавець) має право відмовитися від договору оренди і вимагати повернення речі, якщо орендар не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців поспіль. У разі якщо орендодавець цим правом скористався, договір оренди вважається розірваним з моменту одержання орендарем повідомлення орендодавця про відмову від договору. Тож із дати отримання такого повідомлення орендар втрачає право на витрати у розмірі орендної плати.
Отже, отримавши повідомлення орендодавця про відмову від договору оренди, орендну плату з моменту його отримання не варто ані сплачувати, ані враховувати у складі витрат, навіть у разі її сплати.
ВРІЗ 1
Важливо
Сторона може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за місяць, а за оренди нерухомого майна — за три місяці
ВРІЗ 2
Важливо
Обчислення строку договору оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) починається з моменту складення акта приймання-передачі, а не з моменту підписання договору
* Про аналіз інших істотних умов договору оренди, як-от предмет і ціна, див. статтю О. Єфімова необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки у тижневику «Головбух» № 8/2016
По материалам: необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки