Отже, давайте проаналізуємо, чи є зараз такий ринок узагалі, які ціни він пропонує мешканцям, як обирати Управителя і зрештою, хто він – менеджер чи прибиральник?
Описуючи сьогоднішні реалії, не можу не згадати ті нормативи, які невдовзі, ймовірно, будуть проголосовані парламентом і наберуть чинності у вигляді нового закону «Про житлово-комунальні послуги» (№1581-д). Прикро, але він ототожнює послугу з управління багатоквартирним будинком виключно з прибиранням, утриманням ліфтів, поточним ремонтом тощо. І водночас вимагає, щоб у штаті Управителя була щонайменше один працівник, який пройшов професійну атестацію на відповідність кваліфікаційним вимогам професії «менеджер (управитель) житлового будинку (групи будинків)». Дивний антагонізм.
Особисто я переконаний, що Управитель – це продуманий і економічно обґрунтований менеджмент, а не проста сервісна функція двірника чи сантехніка. Він може зекономити комунальні послуги (воду, світло, тепло) у місцях загального користування і цим довести свою економічну вигідність мешканцям. Він може захистити людей від монополістів, виступивши колективним споживачем і уклавши договори з виконавцями комунальних послуг від імені будинку. Це дасть йому право вимагати перерахунків для мешканців, якщо монополіст перевищить строки ліквідації аварії чи подасть літню воду замість гарячої.
Управитель повинен розробляти і пропонувати співвласникам багатоквартирного будинку заходи енергозбереження. А поки наше багатоквартирне житло не оснащене функціями «розумного», щоб економити послуги автоматично, у перехідний період це може робити Управитель навіть у ручному режимі. За рахунок грамотного управління відбуватиметься економія коштів мешканців, що напряму відобразиться на розмірах внесків і комунальних платежів. Управитель може їх зменшити і за згодою мешканців направити економію на ремонти чи ті ж датчики руху для автоматичного вмикання світла на сходовій клітині.
Наразі ринок управителів багатоповерхового житла тільки формується. Переліку управителів не знайдеш в інтернеті, мало у кого є сайти чи сторінки у соцмережах. Поки що вони полюють на клієнтів за допомогою «сарафанного радіо» чи принципу продажів «канадської оптової компанії».
Проаналізувавши близько десяти комерційних пропозицій Управителів, поділюся такими спостереженнями:
1. Більшість пропонує 3 види тарифів: економ, стандарт і комфорт з невеликими варіаціями у назвах. Дещо некоректно порівнювати ціни, адже розрахунки робилися для різних будинків залежно від їхнього технічного стану, але в економ-варіанті вартість обслуговування пропонується в середньому 4-6 гривень/1 кв. метр, в комфорті – 7-15 гривень/1 кв. метр (без охорони території).
2. Всі пропоновані платежі трохи вищі ніж тарифи на обслуговування будинків і прибудинкових територій, які зараз діють у Києві. Для комунального житла вони наразі становлять 2,2-5,3 гривень/1 кв. метр і є збитковими, оскільки міська влада стримує їх з політичних міркувань.
3. Найбільшу частку у загальному платежі за 1 кв. метр займають вартість прибирання сходових клітин і прибудинкової території, освітлення місць загального користування і підкачування води для висоток.
4. Зобов’язання, які готові взяти на себе Управителі, приблизно збігаються з примірним переліком послуг з обслуговування будинку.
5. Бізнес-клас обирає економ-тариф. Маю на увазі, що навіть мешканці нового житла у сучасних багатоповерхівках радше схильні сплачувати менші платежі.
6. Винагорода Управителя є фіксованою сумою, яка у перерахунку в середньому становить 10-15% від розміру платежу з квадратного метра. Вона може збільшуватися на відсоток від зекономлених для споживачів коштів на оплату послуг.
Звісно, даних для аналізу замало, але тенденції і конкуренція вже намічаються. Обираючи Управителя, раджу мешканцям звертати увагу не лише на розмір платежів, а також на репутацію і порядність його посадових осіб, досвід управління і зв’язки в міському ЖКГ. Адже жоден будинок не є автономним від зовнішніх мереж.
Під час укладання договору з Управителем (типовий документ урядом ще не затверджено) необхідно максимально деталізувати послуги, що надаються, їхню періодичність, критерії оцінки якості, зменшення вартості в залежності від якості, форс-мажорні (непередбачувані) обставини. А головне – зафіксуйте відповідальність Управителя перед співвласниками, якщо з його вини було припинено надання послуг або завдано шкоду спільному майну.
Тим часом ринок управління багатоповерховим житлом, навіть перебуваючи у такому зародковому стані, поступово обростає пропозиціями супутніх послуг. Для ОСББ і Управителів вже пропонують програми страхування спільного майна, локальні білінгові продукти для нарахувань оплати мешканцям і звітування про витрати, рекламні конструкції на фасади для заробляння грошей.
По материалам: необходимо зарегистрироваться для просмотра ссылки