Для финансирования самообеспечения ОСМД совладельцы уплачивают соответствующие взносы и платежи в размерах, установленных общим собранием объединения.

С целью предоставления населению, проживающему в многоквартирных домах, в которых созданы ОСМД, льгот и субсидий для возмещения расходов на управление многоквартирным домом взносы и платежи определяются в размерах, утвержденных общим собранием ОСМД, но не более установленного в соответствии с законодательством предельного размера соответствующих расходов.

Для предоставления населению, проживающему в многоквартирных домах, в которых созданы ОСМД, льгот и субсидий для возмещения расходов на оплату коммунальных услуг определяется размер взносов (платежей) на соответствующие потребности, утвержденный общим собранием ОСМД, но не более самого высокого в соответствующем населенном пункте тарифа на соответствующие коммунальные услуги, установленного соответствующим государственным органом или органом местного самоуправления для субъектов хозяйствования.

Следовательно, для осуществления возмещения расходов за предоставленные льготы и субсидии на оплату расходов по управлению многоквартирным домом и коммунальных услуг гражданам, проживающим в домах, в которых созданы и действуют ОСМД, последние в управление социальной защиты населения предоставляют копию документа о его государственной регистрации и извлечение из решения (протокола) общего собрания совладельцев об определении перечня и размеров взносов и платежей совладельцев.

Возмещение ОСМД расходов за предоставленные льготы и субсидии должно осуществляться со дня, который определен общим собранием как начало осуществления самообеспечения или избрания управляющего, другого исполнителя услуг. Указанная дата должна корреспондировать с датой прекращения действия договоров о предоставлении услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий между потребителями и исполнителями услуг. Таким образом, с этой же даты исполнители данных услуг теряют право на возмещение расходов за предоставленные льготы и субсидии в связи с прекращением действия договоров о предоставлении жилищно-коммунальных услуг с потребителями.

Соответствующие положения приводит Минрегион в письме от 14.04.2017 г. № 7/9-4067.

ТЕКСТ ПИСЬМА

МІНІСТЕРСТВО РЕГІОНАЛЬНОГО РОЗВИТКУ, БУДІВНИЦТВА ТА ЖИТЛОВО-КОМУНАЛЬНОГО ГОСПОДАРСТВА УКРАЇНИ

ЛИСТ

від 14.04.2017 р. № 7/9-4067

Міністерству соціальної політики України

Про відшкодування витрат за надані пільги та субсидії на оплату житлово-комунальних послуг мешканцям ОСББ

Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України розглянуло лист Міністерства соціальної політики України від 29.12.2016 N 22201/0/2-16/20 про відшкодування витрат за надані пільги та субсидії на оплату житлово-комунальних послуг мешканцям ОСББ і повідомляє.

Згідно із Законом України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" (далі - Закон про ОСББ) об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - об'єднання, ОСББ) - юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.

Частиною чотирнадцятою статті 6 Закону про ОСББ передбачено, що об'єднання вважається утвореним з дня його державної реєстрації.

Відповідно до статті 4 Закону про ОСББ основна діяльність об'єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов'язань, пов'язаних з діяльністю об'єднання.

Статтею 22 Закону про ОСББ передбачено, що для забезпечення утримання та експлуатації багатоквартирного будинку, користування спільним майном у такому будинку, включаючи поточний ремонт, утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, водопостачання та водовідведення, теплопостачання і опалення, вивезення побутових відходів, об'єднання за рішенням загальних зборів має право:

задовольняти зазначені потреби самостійно шляхом самозабезпечення:

визначати управителя, виконавців окремих житлово-комунальних послуг, з якими усі співвласники укладають відповідні договори;

виступати колективним споживачем (замовником) усіх або частини житлово-комунальних послуг.

Питання самостійного забезпечення об'єднанням експлуатації та утримання багатоквартирного будинку та користування спільним майном у такому будинку регулюються Господарським кодексом України в частині господарчого забезпечення діяльності негосподарюючих суб'єктів.

Самостійне забезпечення об'єднанням утримання і експлуатації багатоквартирного будинку, користування спільним майном у багатоквартирному будинку може здійснюватися безпосередньо співвласниками, а також шляхом залучення об'єднанням фізичних та юридичних осіб на підставі укладених договорів.

Для фінансування самозабезпечення об'єднання співвласники сплачують відповідні внески і платежі в розмірах, установлених загальними зборами об'єднання.

З метою надання населенню, що проживає в багатоквартирних будинках, в яких створено об'єднання, пільг та субсидій для відшкодування витрат на управління багатоквартирним будинком внески і платежі визначаються у розмірах, затверджених загальними зборами об'єднання, але не більше встановленого згідно із законодавством граничного розміру відповідних витрат.

З метою надання населенню, що проживає в багатоквартирних будинках, у яких створено об'єднання, пільг та субсидій для відшкодування витрат на оплату комунальних послуг визначається розмір внесків (платежів) на відповідні потреби, затверджений загальними зборами об'єднання, але не більше найвищого у відповідному населеному пункті тарифу на відповідні комунальні послуги, встановленого відповідним державним органом або органом місцевого самоврядування для суб'єктів господарювання.

Відповідно до статті 10 Закону про ОСББ до виключної компетенції загальних зборів співвласників відноситься, зокрема, питання визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників.

Враховуючи вказане, для здійснення відшкодування витрат за надані пільги і субсидії на оплату витрат з управління багатоквартирним будинком та комунальних послуг громадянам, які проживають у будинках, в яких утворено та діють ОСББ, об'єднанням до управління соціального захисту населення надаються копія документу про його державну реєстрацію та витяг з рішення (протоколу) загальних зборів співвласників про визначення переліку та розмірів внесків і платежів співвласників.

Водночас слід звернути увагу на питання щодо вимоги управлінь соціального захисту населення до ОСББ про надання копії акту приймання/передачі будинку. По суті повідомляємо таке.

З 01 липня 2015 року набрав чинності Закон України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" (далі - Закон N 417), який визначає особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, регулює правові, організаційні та економічні відносини, пов'язані з реалізацією прав та виконанням обов'язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління.

Законом N 417 встановлено, що власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку, спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників (статті 4 і 5).

Статтею 9 Закону N 417 визначено, що управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками; за рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції - об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об'єднань співвласників багатоквартирного будинку).

Статтею 12 Закону про ОСББ визначено, що управління багатоквартирним будинком здійснює об'єднання через свої органи управління.

За рішенням загальних зборів функції з управління багатоквартирним будинком можуть бути передані (всі або частково) управителю або асоціації.

Об'єднання самостійно визначає порядок управління багатоквартирним будинком та може змінити його у порядку, встановленому цим Законом та статутом об'єднання.

Статтею 6 Закону про ОСББ також передбачено, що колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком до створення об'єднання, у тримісячний строк з дня державної реєстрації об'єднання забезпечує передачу йому примірника технічної та іншої передбаченої законодавством документації на будинок, а також документа, на підставі якого багатоквартирний будинок прийнято в експлуатацію, технічного паспорта і планів інженерних мереж.

У разі відсутності документації на багатоквартирний будинок колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком до створення об'єднання, протягом півроку з дня державної реєстрації об'єднання відновлює її за власний рахунок.

Варто наголосити, що згідно з положеннями Закону України "Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні" "баланс" є елементом фінансової звітності підприємства. При цьому цим Законом встановлено принцип автономності, згідно з яким "кожне підприємство розглядається як юридична особа, відокремлена від її власників, у зв'язку з чим особисте майно та зобов'язання власників не повинні відображатися у фінансовій звітності підприємства".

Статтею 2 цього Закону визначено, що регулювання питань методології бухгалтерського обліку та фінансової звітності здійснюється центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної фінансової політики, який затверджує національні положення (стандарти) бухгалтерського обліку, інші нормативно-правові акти щодо ведення бухгалтерського обліку та складання фінансової звітності.

Зазначаємо, що згідно з пунктом 33 розділу "Вибуття основних засобів" Положення (стандарту) бухгалтерського обліку 7 "Основні засоби", затвердженого наказом Міністерства фінансів України від 27.04.2000 N 92 (зареєстровано в Міністерстві юстиції України 18 травня 2000 р. за N 288/4509), об'єкт основних засобів вилучається з активів (списується з балансу) у разі його вибуття внаслідок безоплатної передачі або невідповідності критеріям визнання активом.

Активи - ресурси, контрольовані підприємством у результаті минулих подій, використання яких, як очікується, приведе до отримання економічних вигод у майбутньому (стаття 1 Закону України "Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні").

Так, частиною шостою Прикінцевих та перехідних положень Закону N 417 Кабінету Міністрів України доручено розробити порядок списання з балансу міністерствами, іншими центральними органами виконавчої влади, державними підприємствами та органами місцевого самоврядування багатоквартирних будинків, у яких розташовані приміщення приватної та інших форм власності. Такий Порядок списання з балансу багатоквартирних будинків затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 20.04.2016 N 301.

Звертаємо увагу, що згідно із змінами, внесеними Законом N 417 до Закону про ОСББ, статтю 11 "Утримання житлового комплексу на балансі", якою передбачалося здійснення передачі будинку на баланс ОСББ, а також проведення попередньо капітального ремонту цього будинку, виключено.

Таким чином, передача "з балансу / на баланс" та/або "в управління" не здійснюється - співвласникам передається примірник технічної документації, балансоутримувач списує зі свого балансу будинок.

Водночас, згідно із Законом України "Про житлово-комунальні послуги" надання послуг здійснюється на договірних засадах. Договори про надання послуг укладаються між виконавцем відповідної послуги та власником (наймачем, орендарем) квартири та/або нежитлового приміщення у будинку.

Відповідно до статті 26 цього Закону істотними умовами договору на надання житлово-комунальних послуг є, зокрема:

порядок оплати за спожиті житлово-комунальні послуги;

порядок перерахунків розміру плати за житлово-комунальні послуги в разі їх ненадання або надання не в повному обсязі, зниження їх якості;

умови зміни, пролонгації, припинення дії договору.

Частиною шостою цієї ж статті споживачу надано право у разі зникнення потреби в отриманні послуги або відмови споживача від користування послугою виконавця/виробника розірвати договір у порядку, встановленому законом.

При цьому, згідно з практикою застосування норм права у випадку колізії у разі існування неузгодженості між нормами, виданими одним і тим самим нормотворчим органом, застосовується акт, виданий пізніше, навіть якщо прийнятий раніше акт не втратив своєї чинності. При розбіжності між загальним і спеціальним нормативно-правовим актом перевага надається спеціальному, якщо він не скасований виданим пізніше загальним актом.

Зазначаємо, що Закон N 417 є спеціальним у частині визначення особливостей здійснення права власності у багатоквартирному будинку і регулює правові, організаційні та економічні відносини, пов'язані з реалізацією прав та виконанням обов'язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління.

Крім того, статтею 652 Цивільного кодексу України встановлено, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Також абзацом п'ятим частини п'ятої статті 13 "Прикінцеві та перехідні положення" Закону N 417 встановлено, що у разі зміни форми управління багатоквартирним будинком або обрання іншого управителя виконавець послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій має здійснити остаточне нарахування плати за послуги відповідно до фактичних нарахувань та обсягів наданих послуг.

Проте наголошуємо, що невиконання балансоутримувачем / виконавцем послуг своїх обов'язків не позбавляє співвласників багатоквартирного будинку прав щодо володіння, користування та розпорядження спільним майном і не обмежує їх у прийнятті, реалізації рішень з управління багатоквартирним будинком.

При цьому, як уже повідомлялося, статтею 22 Закону про ОСББ передбачено, що для забезпечення утримання та експлуатації багатоквартирного будинку, користування спільним майном у такому будинку, включаючи поточний ремонт, утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, водопостачання та водовідведення, теплопостачання і опалення, вивезення побутових відходів, об'єднання за рішенням загальних зборів має право задовольняти зазначені потреби самостійно шляхом самозабезпечення; визначати управителя, виконавців окремих житлово-комунальних послуг, з якими усі співвласники укладають відповідні договори; виступати колективним споживачем (замовником) усіх або частини житлово-комунальних послуг.

Тож для ОСББ, утворених після набрання чинності Законом України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", необхідним є надання до управління соціального захисту населення витягу з рішення (протоколу) загальних зборів співвласників про забезпечення утримання та експлуатації багатоквартирного будинку самостійно шляхом самозабезпечення або обрання управителя, іншого виконавця послуг з визначенням певної дати, і відповідно відмову співвласників багатоквартирного будинку від послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, які надає виконавець таких послуг, а також копії листа-звернення ОСББ до такого виконавця послуг з повідомленням про прийняте рішення.

Слід зазначити, що Законом України "Про житлово-комунальні послуги" не передбачено окремої норми щодо строку, необхідного для розірвання споживачами договору про надання послуг. Цей строк мав бути визначений договором про надання відповідних послуг між споживачем та виконавцем послуги.

При цьому, згідно з абзацом четвертим частини п'ятої статті 13 "Прикінцеві та перехідні положення" Закону N 417, якщо протягом дії договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, укладеного за результатами конкурсу, співвласники приймуть рішення про зміну форми управління багатоквартирним будинком або про обрання іншого управителя, співвласники мають право достроково розірвати такий договір, попередивши про це управителя, призначеного на конкурсних засадах, не пізніш як за два місяці до дня розірвання договору.

Так, при прийнятті рішення загальними зборами співвласників про забезпечення утримання та експлуатації багатоквартирного будинку самостійно шляхом самозабезпечення та припинення договорів з надання відповідних житлово-комунальних послуг з певної дати, пропонуємо застосовувати згадану норму Закону N 417.

Наполягаємо, що відшкодування ОСББ витрат за надані пільги і субсидії має здійснюватися з дня, який визначено загальними зборами як початок здійснення самозабезпечення або обрання управителя, іншого виконавця послуг. Вказана дата має кореспондуватися з датою припинення дії договорів про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій між споживачами та виконавцями послуг. Відповідно з цієї ж дати виконавці таких послуг втрачають право на відшкодування витрат за надані пільги і субсидії у зв'язку з припиненням дії договорів про надання житлово-комунальних послуг зі споживачами.

Заступник Міністра

Е. Б. Кругляк